Как считается простой срок окупаемости
Вложения делятся на чистый месячный доход. Чистый доход равен арендной плате за вычетом расходов владельца. Результат округляется вверх до целого месяца, ведь доход поступает раз в месяц и частичный месяц ничего не возвращает.
Чтобы узнать срок в годах, поделите число месяцев на 12. Обратите внимание, что метод не требует знать, как вы финансировали покупку: он смотрит только на поток денег от объекта.
Расчёт для квартиры за 4,5 миллиона
Вложения 4 500 000 ₽ включают покупку и ремонт. Аренда 32 000 ₽ в месяц, расходы владельца 6 000 ₽, чистый доход 26 000 ₽. Деление даёт 173.08 месяца, то есть 174 месяцев — около 14.5 года.
Небольшая студия за 1 200 000 ₽ с арендой 18 000 ₽ и расходами 3 000 ₽ окупится за 80 месяцев, ровно за 6.7 года. Видно, что важна не только величина арендной платы, но и её соотношение с ценой объекта.
Какие расходы владельца нужно включить
Вводите в расходы всё, что платите вы, а не арендатор: налог с дохода или имущества, взносы, коммунальные платежи в периоды простоя, услуги управляющего и риелтора, страховку. Отдельно закладывайте резерв на ремонт между арендаторами.
Если расходы известны за год, разделите их на 12 и введите среднюю величину. Недооценка расходов — главная причина, по которой реальный срок оказывается длиннее расчётного.
Простои и реальная арендная плата
Квартира редко сдана двенадцать месяцев в году. Если в течение года она простаивает один месяц, средняя арендная плата на 8% ниже ставки в договоре. Вводите именно среднюю фактическую выручку, а не максимальную.
Полезно считать два варианта: оптимистичный с полной загрузкой и осторожный с простоем. Если даже осторожный срок вас устраивает, решение выглядит устойчивее.
Чего метод не показывает
Простой срок окупаемости не учитывает стоимость денег во времени, то есть то, что вложения могли бы приносить доход где-то ещё. Он не отражает индексацию аренды и не учитывает изменение стоимости квартиры при перепродаже.
Для более полной оценки можно использовать дисконтированные методы и сравнение с альтернативными вложениями. Но как первый ориентир срок окупаемости полезен и наглядно показывает масштаб замороженных в недвижимости денег.
Поэтому рассматривайте результат как один из нескольких показателей и обязательно закладывайте запас по расходам. Консервативный расчёт лучше оптимистичного: если объект окупается даже при осторожных допущениях, решение опирается на более прочную основу.
Срок окупаемости и доходность в процентах
Срок окупаемости удобно сопоставлять с годовой доходностью. Если чистый доход за год составляет определённую долю вложений, то срок в годах примерно равен единице, делённой на эту долю. Например, доходность 7% соответствует сроку около четырнадцати лет без учёта роста аренды.
Сравнивая квартиры, обращайте внимание не на арендную ставку, а на отношение чистого дохода к вложениям. Дорогой объект с высокой арендной платой может окупаться дольше дешёвого, а более скромный вариант с низкими расходами — быстрее.
Формула расчёта
Месяцы = ⌈ Вложения ÷ (Аренда − Расходы) ⌉
Проверенные примеры
Вложения 4 500 000 ₽, аренда 32 000 ₽, расходы 6 000 ₽ в месяц.
Чистый доход 26 000 ₽ в месяц; 4 500 000 ÷ 26 000 ≈ 173.08, значит, 174 мес. (около 14.5 года).
Вложения 1 200 000 ₽, аренда 18 000 ₽, расходы 3 000 ₽ в месяц.
Чистый доход 15 000 ₽; 1 200 000 ÷ 15 000 = 80 мес., ровно 6.7 года.
Как пользоваться онлайн-калькулятором
- Сложите все вложения: цену, ремонт, мебель, сделку.
- Введите среднюю арендную плату с учётом возможных простоев.
- Укажите ежемесячные расходы владельца, включая налоги и резерв.
- Нажмите «Вычислить» и переведите месяцы в годы, поделив на 12.