Что означает слово «валовая»
Валовой называют доходность до любых вычетов. В числитель идёт вся арендная плата, а в знаменатель — цена квартиры. Налоги, простой между арендаторами, ремонт, комиссия агента и коммунальные платежи в формулу не входят.
Поэтому цифра всегда выше реальной. Она нужна как первый фильтр: если даже валовая доходность низкая, то чистая будет ещё ниже, и объект можно не рассматривать глубже.
Формула и числовой пример
Расчёт простой: Y = Д / Ц × 100 %. Если квартира стоит 8 500 000 рублей и приносит 420 000 рублей в год, то Y ≈ 4,94 %. Обратите внимание, что 420 000 — это 35 000 рублей в месяц, умноженные на 12.
Для второго объекта с доходом 600 000 рублей и ценой 10 000 000 валовая доходность ровно 6 %. Сравнение показывает, что второй вариант приносит примерно на 1 процентный пункт больше, даже если квартира дороже.
Грубый срок окупаемости
Если разделить 100 на валовую доходность в процентах, получится срок, за который арендные платежи сравняются с ценой: при 4,94 % это около 20,2 года, при 6 % — около 16,7 года. Это упрощение без учёта роста арендных ставок и цены квартиры.
Реальный срок окупаемости будет длиннее из-за расходов и простоев. Для надёжной оценки вычтите ежегодные расходы и воспользуйтесь расчётом чистой доходности или приведённой стоимости потоков.
Откуда брать исходные числа
Арендную ставку подбирайте по реальным сделкам и объявлениям похожих квартир, а не по желаемой цифре. Лучше взять нижнюю границу диапазона и учесть, что часть времени квартира может простаивать.
В цену закладывайте не только стоимость покупки, но и ремонт, мебель и оформление, если они необходимы для сдачи. Тогда доходность окажется честнее и не будет обманывать при сравнении с объектами без вложений.
Ограничения и осторожность
Показатель плохо подходит для сравнения с другими активами без пересчёта на чистый доход: у депозита налогов и простоев почти нет, у квартиры они есть. Кроме того, вы не учитываете рост цены недвижимости и инфляцию аренды.
Расчёт носит справочный характер и не является инвестиционной или налоговой консультацией. Перед покупкой проверьте юридическую чистоту объекта и условия налогообложения у специалиста.
Как сравнивать объекты между собой
Составьте таблицу из пяти-семи подходящих объявлений: цена, арендная ставка, валовая доходность. Выбросьте крайние значения и ориентируйтесь на медиану: слишком высокая доходность часто означает скрытые проблемы с домом, районом или юридической чистотой. Сравнивайте объекты в одном районе и в одном сегменте, иначе показатель отразит различия местоположения, а не выгоду сделки.
Затем для двух-трёх лучших вариантов переходите к чистой доходности и расчёту денежных потоков. Валовой показатель нужен только для быстрого отбора, а решение принимайте на основе полного расчёта с налогами и расходами. Не забывайте и про налоги на доходы от аренды: они уменьшают итог для собственника, но зависят от статуса и режима налогообложения.
Формула расчёта
Y = Д / Ц × 100 %
Проверенные примеры
Аренда приносит 420 000 ₽ в год, цена 8 500 000 ₽.
Y = 420 000 / 8 500 000 × 100 % ≈ 4,94 %; срок окупаемости ≈ 20,2 года.
Годовой доход 600 000 ₽ при цене 10 000 000 ₽.
Y = 6 %; срок окупаемости ≈ 16,7 года.
Как пользоваться онлайн-калькулятором
- Умножьте месячную арендную ставку на 12 или возьмите фактический доход за последний год.
- Введите годовой доход в первое поле, цену квартиры во второе; при необходимости добавьте стоимость ремонта к цене.
- Нажмите «Вычислить» и разделите 100 на результат, чтобы получить грубый срок окупаемости в годах.