Идея дисконтирования
Если вы можете получать r процентов за период от альтернативного вложения, то будущая сумма S сегодня стоит S / (1 + r)ᵗ, где t — число периодов до её получения. При ставке 8 % годовых 420 000, полученные через три года, приблизительно равны 333 400 сегодня.
NPV складывает такие приведённые значения для всех потоков, включая стартовые расходы с минусом. Положительная сумма означает, что проект даёт больше, чем та же сумма в альтернативе. Нулевое значение — безразличие, отрицательное — альтернатива лучше.
Как задать денежные потоки
Нулевой период — это момент покупки: сюда входят цена квартиры, ремонт, налоги и сборы при оформлении, всё со знаком минус. Следующие периоды — чистый арендный доход после вычета налогов, коммунальных платежей, простоев и текущих расходов. В последнем периоде к доходу добавьте выручку от продажи за вычетом комиссии.
Период может быть годом или месяцем, но ставка должна соответствовать ему. Для ежемесячных потоков переведите годовую ставку в месячную, например по формуле (1 + r_год)^(1/12) − 1, и вводите именно её. Смешивать разные периоды в одном ряду нельзя.
Пример: пять лет аренды и продажа
Допустим, покупка и ремонт стоят 6 000 000, чистая аренда составляет 420 000 в год, а через пять лет квартиру продают за 6 500 000. Потоки: −6 000 000, затем 420 000 четыре раза и 420 000 + 6 500 000 = 6 920 000 в конце пятого года.
При требуемой доходности 8 % годовых NPV получается примерно +100 729, при 10 % — отрицательным. Значит, проект лежит между этими значениями: его доходность около 8,4 % годовых. Малый запас над ставкой показывает, что любое снижение арендной платы или цены продажи способно превратить плюс в минус.
Чувствительность к допущениям
Основной вклад в NPV обычно вносит цена продажи в конце срока, а не аренда. Изменение цены продажи на 5 % от стоимости квартиры может сдвинуть результат сильнее, чем рост аренды на 10 %. Поэтому полезно посчитать несколько сценариев — пессимистичный, базовый и оптимистичный — и сравнить NPV.
Не забывайте расходы, которые легко пропустить: простой между арендаторами, капитальный ремонт, налог на доход и имущество, комиссию агентства, страховку. Отрицательный поток в середине срока допустим — просто вводите его со знаком минус в нужном периоде.
Что калькулятор не делает
Калькулятор не оценивает рыночные риски, не подставляет текущие ставки и не прогнозирует цены. Все суммы и ставка вводятся вручную, поэтому результат лишь настолько точен, насколько реалистичны ваши предположения. Он не заменяет анализ рынка, юридическую проверку объекта и консультацию специалиста.
NPV не отвечает на вопрос, какую долю дохода составляет аренда относительно цены, — для этого используют отдельные показатели доходности. Метод также не учитывает ваше личное использование квартиры и неденежные выгоды, поэтому применяйте его как один из инструментов решения, а не единственный.
Формула расчёта
NPV = Σ CFₜ / (1 + r)ᵗ, t = 0…n
Проверенные примеры
Покупка и ремонт стоят 6 000 000, чистый доход от аренды — 420 000 в год, продажа через 5 лет за 6 500 000. Требуемая доходность 8 % годовых.
Потоки: −6 000 000, 420 000 ×4 и 420 000 + 6 500 000 = 6 920 000 в конце пятого года. Дисконтирование по 8 % даёт NPV ≈ 100 729, то есть проект чуть превосходит требуемую доходность.
Те же потоки, но требуемая доходность 10 %.
При более высокой ставке приведённая стоимость будущих доходов падает, и NPV становится отрицательным: проект не дотягивает до 10 % годовых.
Как пользоваться онлайн-калькулятором
- Запишите первый поток — стоимость покупки с ремонтом и сборами — со знаком минус.
- Добавьте чистый доход от аренды по каждому периоду (после налогов и расходов) и в последний период — выручку от продажи.
- Введите требуемую доходность за период и нажмите «Рассчитать»: положительный NPV означает превышение над вашей ставкой.