В чём состоит сравнение
Спор «платить банку или хозяину» обычно ведут по принципу «аренда — это выброшенные деньги». Но платежи по ипотеке тоже уходят безвозвратно в части процентов, а вложенные в квартиру деньги не работают в другом месте. Честное сравнение ставит рядом итоговые капиталы двух семей, у которых одинаковые доходы и расходы на жильё.
В модели арендатор вкладывает под заданную доходность всё, что покупатель замораживает в квартире: первоначальный взнос и расходы на сделку. Дальше каждый месяц он инвестирует разницу между платежами владельца и арендной платой, а если аренда дороже, то снимает недостающее со счёта.
Что входит в платежи владельца
Кроме ипотечного платежа владелец тратит деньги на налог на имущество, взносы на капремонт, ремонт и содержание. В калькуляторе они задаются одним числом, процентом от стоимости квартиры в год, и пересчитываются каждый месяц от растущей рыночной цены. Для типового жилья обычно хватает одного–полутора процентов в год.
Единовременные расходы на покупку, такие как услуги риелтора, оценка, страхование и регистрация, задаются отдельным процентом и попадают в стартовые затраты. Расходы на продажу можно включить в дополнительных параметрах, и тогда капитал покупателя будет уменьшен на их величину.
Рост цены, рост аренды и доходность вложений
Результат сильнее всего зависит от трёх допущений: насколько растут цены на недвижимость, насколько индексируется аренда и какую доходность приносит альтернатива. Если аренда дорожает быстрее квартиры, а ставка по вкладам низкая, покупка выигрывает; если квартира дорожает медленно, а деньги можно вложить под высокий процент, аренда.
Поэтому лучше прогнать несколько сценариев: оптимистичный, нейтральный и осторожный. Калькулятор считает доходность в годовом выражении с ежемесячным начислением, а арендную плату индексирует раз в год, как это бывает в договорах найма.
Ипотека и покупка за свои деньги
Ипотечный режим учитывает платёж по аннуитетной схеме, остаток долга на каждый год и ситуацию, когда горизонт сравнения длиннее срока кредита: после погашения платёж владельца сводится к содержанию, и преимущество покупки растёт. Нулевая ставка поддерживается для рассрочки или семейных программ.
Режим покупки без кредита убирает платёж и долг, оставляя только стартовые затраты и содержание. Для него особенно важна доходность альтернативы: свободные деньги можно было положить на вклад, и калькулятор сравнивает квартиру именно с таким вложением.
Как читать таблицу и год окупаемости
Таблица показывает по годам арендные платежи, платежи владельца, стоимость квартиры, остаток долга и капиталы обеих сторон. Последний столбец — преимущество покупки: если оно отрицательное, то на этом году выгоднее была бы аренда. Год, когда значение впервые становится неотрицательным, выводится отдельным показателем.
Помните, что результат зависит от допущений, а не от прогноза. Модель не учитывает налоги на доход от вложений, имущественный вычет, налог при продаже, незапланированные ремонты и бытовые особенности вроде удобства переезда, поэтому она нужна для сравнения сценариев, а не для окончательных выводов.
Формула расчёта
Капитал покупателя = цена продажи × (1 − расходы) − остаток долга; капитал арендатора = стартовые затраты × (1 + j)ⁿ + Σ (платёж владельца − аренда) × (1 + j)ⁿ⁻ᵐ
Проверенные примеры
Взнос 20 %, ставка 12 %, аренда 45 000 ₽ в месяц с ростом 7 % в год, цена растёт на 7 %, вложения дают 10 %.
Платёж 79 278,20 ₽, капитал покупателя 21 267 329,27 ₽ против 17 765 838,25 ₽ у арендатора: выгоднее покупка, окупаемость с 6-го года.
Тот же объект, горизонт 3 года, рост цены 2 %, аренда 38 000 ₽.
Выгоднее аренда: разница 1 898 700,59 ₽, покупка за горизонт не окупается.
Как пользоваться онлайн-калькулятором
- Выберите способ покупки и введите цену квартиры, взнос, ставку и срок ипотеки.
- Укажите расходы на содержание, аренду аналогичного жилья и ожидаемый рост арендных ставок.
- Задайте рост цены квартиры, доходность вложений и горизонт сравнения.
- Изучите таблицу по годам и показатель года окупаемости; при необходимости включите расходы на продажу.