Калькулятор LTV: отношение кредита к стоимости залога

Что показывает LTV и как он считается

LTV расшифровывается как loan to value, то есть «кредит к стоимости». Формула такова: сумма кредита делится на оценочную стоимость залога, и результат умножается на 100. Получается доля залога, которая профинансирована заёмными деньгами.

Чем меньше это число, тем больше собственных средств вложено в объект и тем выше запас при падении цены. Поэтому банки рассматривают низкий LTV как признак надёжного заёмщика, а высокий — как повод запросить дополнительные гарантии.

Числовой пример с первоначальным взносом

Квартира оценена в 3 000 000 ₽, вы просите кредит 2 400 000 ₽. Делим 2 400 000 на 3 000 000, получаем 0,8, то есть LTV равен 80%. Остальные 600 000 ₽ — ваш первоначальный взнос, 20% стоимости.

Теперь возьмём кредит 1 950 000 ₽ под залог 2 600 000 ₽. LTV составит 75%, взнос — 650 000 ₽. Вы видите, что разные суммы могут дать один и тот же показатель, если растут пропорционально.

Какую стоимость подставлять в знаменатель

Самая частая ошибка — взять в знаменатель цену по договору купли-продажи, хотя банк считает по оценке независимого оценщика. Если оценка ниже цены сделки, настоящий LTV окажется выше, чем вы ожидали, и придётся доплатить из своих средств.

Если часть расходов кредитуется отдельно, например страховка или комиссия, их включают в сумму кредита только при условии, что банк действительно увеличивает долг на эти статьи. Спросите это заранее и подставьте итоговую сумму из предварительного одобрения.

Когда LTV превышает 100 процентов

Значение выше 100% возможно, если долг больше стоимости залога. Например, остаток по кредиту 3 150 000 ₽ при падении цены объекта до 3 000 000 ₽ даёт 105%. Для банка это означает, что продажи залога может не хватить на покрытие долга.

Для заёмщика такой показатель — сигнал не торопиться с рефинансированием или продажей: потребуются собственные деньги, чтобы закрыть разницу. Калькулятор допускает такие значения и не прячет их.

Связь LTV с первоначальным взносом и ставкой

Если кредит выдаётся на всю оставшуюся стоимость, то первоначальный взнос в процентах равен 100% минус LTV. Поэтому желание получить кредит с LTV 70% означает необходимость накопить 30% стоимости объекта. Так калькулятор помогает планировать накопления.

Многие кредиторы связывают ставку с этим показателем: при меньшей доле заёмных денег риск ниже, и ставка может быть ниже. Это не правило, а типичная практика, поэтому уточняйте условия конкретной программы и не принимайте общее утверждение за гарантию.

Как пользоваться результатом при выборе кредита

Сравните полученный LTV с условиями программ, которые вам предложили. Если банк указывает пороговое значение, убедитесь, что вы укладываетесь в него с запасом, ведь оценка может измениться при проверке документов.

Меняя сумму кредита, найдите взнос, при котором показатель попадает в нужный диапазон. Это удобнее, чем гадать: калькулятор мгновенно пересчитает долю, и вы заранее увидите, сколько денег придётся накопить.

Формула расчёта

Проверенные примеры

Как пользоваться онлайн-калькулятором

1. Введите сумму кредита или текущий остаток долга в рублях.
2. Укажите оценочную стоимость залога из отчёта оценщика или договора.
3. Нажмите «Вычислить» и сравните LTV с порогом, названным банком.
4. Измените сумму кредита, чтобы увидеть, какой первоначальный взнос даёт нужный LTV.